В России еще на пять лет продлили так называемую гаражную амнистию: теперь она действует до 1 сентября 2031 года. Амнистия позволяет оформить в собственность гараж и участок под ним в упрощенном порядке, без обращения в суд. Мера распространяется на гаражи, построенные до 30 декабря 2004 года и не признанные самовольными постройками. Воспользоваться ею могут не только первоначальные владельцы гаражей, но также их наследники и покупатели.

Фото: Belkin Alexey/news.ru/Global Look Press

Изначально соответствующий федеральный закон № 79-ФЗ сроком действия на 5 лет вступил в силу 1 сентября 2021 года. К тому моменту мера не просто назрела, но давным-давно перезрела, поскольку многие гаражи (особенно в кооперативах) появились ещё в советскую эпоху. Зачастую не было ни разрешительной документации, ни землеотводных документов, что не позволяло владельцам распоряжаться имуществом — продавать, дарить, оставлять в наследство. Людям приходилось идти в суд, доказывая своё право на гараж. Закон как раз закрыл эту правовую лакуну, легализовав объекты, которые фактически использовались десятилетиями.

В последующие годы в изначальный текст вносили поправки, чтобы убрать дополнительные барьеры. Например, был расширен список документов, которые можно приложить к заявлению, чтобы подтвердить право. Теперь принимают не только документ о выделении земли, но и архивные выписки, решения исполкомов, прошлые акты приёмки в эксплуатацию. Кроме того, было более детально прописано, как оформлять права на общее имущество в гаражном кооперативе (проезды, проходы, инженерные сети). А с октября 2024 года действие амнистии распространили на гаражи разной этажности — теперь можно ставить на учёт двух- и более этажные боксы и участки под ними.

В итоге механизм доказал свою востребованность. По данным Росреестра, за время действия им воспользовались уже свыше 800 тысяч человек, оформив в упрощённом порядке сотни тысяч гаражей и земельных участков под ними. Поэтому в текущем году закон продлили ещё на пять лет — до 1 сентября 2031-го.

«Эта история берет начало с постсоветского этапа развития России: власти проявили человечность и выдержку, способствуя решению вопроса о том, чтобы ввести в правовое поле гаражи миллионов людей и земельные участки под них», — говорит экономист, топ-менеджер в области финансовых коммуникаций Андрей Лобода. По его словам, принятый пять лет назад закон о гаражной амнистии стал настоящим прорывом. С его помощью владельцы могут во внесудебном порядке оформить в собственность гараж, и земельный участок под ним. Между тем, как ни странно, значительная часть объектов всё ещё находится вне правового поля, поскольку граждане не торопятся легализовать свою собственность. По оценкам Росреестра, сегодня в стране таких «серых» гаражей порядка 3,5 млн. Андрей Лобода считает, что поскольку земля в крупных городах дорожает, привлекательные участки с незарегистрированными гаражами вполне могут стать объектом внимания застройщиков. «Следовательно, их владельцам лучше поторопиться в МФЦ, подав заявление о предоставлении участка в собственность», — делает вывод эксперт.

«Самая распространенная проблема — отсутствие документов, подтверждающих права на гараж или земельный участок, — отмечает партнер B&C Agency Артём Романюк. — Если кооператив ликвидирован, а архивы не сохранились, гражданину приходится искать косвенные подтверждения владения, обращаться в архивы или органы местного самоуправления. Именно сбор документов чаще всего становится самым сложным этапом.

После оформления собственности действительно возникают налоговые обязательства, однако для большинства владельцев они несопоставимы с преимуществами легального статуса. Зарегистрированный гараж можно официально продать, подарить, передать по наследству или использовать в качестве объекта гражданского оборота, тогда как неоформленная постройка таких гарантий не дает.

Как напоминает Романюк, гаражная амнистия распространяется прежде всего на капитальные строения, прочно связанные с землей. Металлические гаражи и «ракушки», которые можно переместить без существенного ущерба конструкции, как правило, объектами недвижимости не признаются и под упрощенный порядок оформления обычно не подпадают.

«Продление срока действия закона не решило проблем тех, кто еще не оформил гараж, — утверждает эксперт по безопасности электронных сделок и сделок с недвижимостью, общественный деятель Илья Васильчук. — Если кооператив ликвидирован, и нет документов на землю, можно использовать косвенные: решение профкома, ордер, справку о пае, старую техдокументацию БТИ, договор подключения к электросетям. Если нет ничего — идите в архив. Но даже с решением об отводе без межевания всего массива Росреестр приостановит оформление. Придется заказать схему участка только под ваш гараж, при этом могут отказать из-за красных линий».

Для согласования границ с соседями, чьи боксы брошены, кадастровый инженер дает объявление в газете и ждет 30 дней, рассказывает Васильчук. После регистрации права резко вырастет налог: кадастровую стоимость посчитают по рыночным аналогам. Пенсионеры имеют льготу на один гараж и шесть соток земли, но строго по заявлению в ФНС. «Ракушки» и железные гаражи под амнистию не подпадают — она только про капитальные строения. Если металлический гараж приварен к столбам, залит бетоном и с погребом, суд может признать его капитальным, но понадобится хороший юрист.