Российские предприниматели начали получать запросы от ФНС о сделках с недвижимостью в Объединенных Арабских Эмиратах. Инспекции требуют декларации 3-НДФЛ по операциям прошлых лет, в том числе за 2023–2024 годы. Это стало возможным благодаря обмену информацией между ведомствами двух стран. Поэтому рассчитывать, что сделка по купле-продаже недвижимости останется не замеченной из-за нахождения объекта за границей, не стоит. Юристы пояснили «МК», кому из владельцев эмиратской недвижимости грозят налоговые доначисления и как собственникам избежать претензий ФНС.
Фото: Лилия Шарловская
Не секрет, что за последние годы Дубай стал модным центром притяжения для состоятельных россиян, мечтающих о собственности за границей. По оценкам участников рынка, россиянам может принадлежать до 100 тысяч квартир в Дубае. При этом точной официальной статистики по числу российских собственников нет. После резкого роста покупательской активности в 2022–2024 годах спрос начал снижаться: в августе 2026 года количество сделок с участием россиян было на 40–45% ниже прошлогоднего уровня.
Владение квартирой в Дубае само по себе не означает, что придется платить налог в России. Важно, был ли собственник российским налоговым резидентом в год получения дохода. Резидентом по общему правилу считается человек, который находился в России не менее 183 дней в календарном году. Он должен учитывает для НДФЛ доходы из России и из-за рубежа. Если человек провел за пределами страны более 183 дней, доходы от продажи или аренды недвижимости в ОАЭ, как правило, не облагаются российским НДФЛ.
«Российские налоговые органы уже направляют запросы владельцам недвижимости в ОАЭ в отношении совершенных сделок. В частности, ИФНС запрашивает декларации 3-НДФЛ», — рассказала старший юрист юридической фирмы «Алимирзоев и Трофимов» Татьяна Астахова.
Когда продажа не облагается налогом?
По словам юриста, имеет значение срок владения объектом. Общее правило — пять лет, в отдельных случаях, например при получении недвижимости по наследству или в дар от близкого родственника, — три года. Если минимальный срок истек, доход от продажи может быть освобожден от НДФЛ. Для объектов, непосредственно использовавшихся в предпринимательской деятельности, действуют ограничения. Аренда жилых апартаментов сама по себе не лишает права на освобождение.
Если срок владения не позволяет применить льготу, налоговую базу можно уменьшить. Собственник вправе выбрать имущественный вычет — до 1 млн рублей при продаже жилой недвижимости и до 250 тыс. рублей при продаже иного имущества — либо учесть фактические расходы на покупку. Понадобятся договор приобретения и подтверждения оплаты. Если расходы доказать не удастся, уменьшить доход на их сумму не получится, и налог может оказаться выше. При этом фиксированный вычет остается доступен.
А если квартиру сдавали?
Декларировать нужно не только выручку от продажи, но и арендные платежи. Не имеет значения, поступали ли деньги на счет в российском или эмиратском банке и переводились ли затем в Россию.
«Российские налоговые резиденты обязаны учитывать доходы, полученные как в России, так и за ее пределами. Нахождение недвижимости в ОАЭ само по себе не освобождает от обязанности декларировать доход от ее продажи или сдачи в аренду», — пояснила Астахова. В Эмиратах не предусмотрен НДФЛ для физических лиц с доходов от продажи и аренды недвижимости. Поэтому, как правило, собственнику нечего зачесть в России в счет налога, уплаченного за рубежом.
Ставка зависит от вида дохода и года его получения: продажа облагается по шкале 13-15%, аренда с 2025 года — по прогрессивной шкале 13-22%.
Какие еще риски есть у владельцев?
«Основной налоговый риск возникает у тех, кто в соответствующем году являлся налоговым резидентом России, получал налогооблагаемый доход от недвижимости в ОАЭ и не декларировал его в России. Если собственник сдавал квартиру, получал арендную плату на счет в эмиратском банке и не платил российский НДФЛ, налоговая может доначислить налог и пени, а при наличии оснований — назначить штраф. То, что деньги оставались за границей, от этой обязанности не освобождает», — отметила юрист White Stone Елизавета Лобутева.
За несвоевременную подачу 3-НДФЛ предусмотрен штраф до 30% от неуплаченного налога, за неуплату — 20% от задолженности. Также начисляются пени за каждый день просрочки.
Отдельно нужно учитывать валютное законодательство. Получить оплату от иностранного покупателя или арендатора на собственный счет в банке ОАЭ в целом разрешено. Но расчеты в иностранной валюте между российскими валютными резидентами по общему правилу запрещены, в том числе переводы между своими счетами в зарубежных банках. Есть исключения, например для граждан, каждый из которых провел за пределами России более 183 дней в календарном году. За незаконную валютную операцию грозит штраф от 20% до 40% ее суммы.
Валютные резиденты также обязаны уведомлять ФНС об открытии зарубежных счетов и отчитываться об их движении, если на них не распространяются исключения.
По оценке Лобутевой, массового отказа от покупки недвижимости в Дубае ждать не стоит: проверки скорее заставят покупателей внимательнее оформлять сделки и соблюдать требования отчетности.