На рынке ипотеки грядут тектонические изменения, о последствиях которых пока можно только догадываться. Минфин намерен сократить к 2030 году долю госпрограмм на первичном рынке с нынешних 90% до 25–30%. По словам замглавы ведомства Ивана Чебескова, строить жилищную политику на массовом субсидировании неправильно, поскольку это искажает рыночные механизмы и ведёт к росту цен на недвижимость.

Фото: Геннадий Черкасов

Кроме того, субсидирование ставок создаёт значительную нагрузку на бюджет: государство компенсирует банкам разницу между льготной и рыночной ставками, в результате в 2025 году расходы на госпрограммы достигли исторического максимума в 2 трлн рублей.

Пока планируемая Минфином реформа выглядит палкой о двух концах. С одной стороны, для некоторых категорий населения жилье может стать менее доступным. С другой стороны, в силу большей адресности от нее, судя по всему, выиграют многодетные семьи, учителя, врачи и другие социально уязвимые группы. Эксперты сходятся во мнении, что снижение доли госпрограмм возможно только в долгосрочной перспективе и при устойчивом снижении ключевой ставки. Таким образом, цель Минфина не отказ от поддержки, а переход к более точечной социальной помощи, которая не будет подавлять рыночные механизмы.

— Инициатива Минфина представляется логичной с точки зрения долгосрочной стратегии, хотя и вызывает немало вопросов на фоне текущей ситуации, — рассуждает в беседе с «МК» директор рынков России и СНГ «Фам Пропертис» Валерий Тумин. — Сегодня доля льготной ипотеки на первичном рынке достигает около 90%, и это серьёзно искажает рыночный баланс. В чём же суть озабоченности Минфина? Прежде всего, масштабное субсидирование серьезно обременяет бюджет: государство годами возмещает банкам разницу между льготной и рыночной ставками. Это значительные суммы, которые могли бы пойти на другие социальные нужды. Кроме того, массовая поддержка льготных программ подстёгивает спрос — а вместе с ним и цены на жильё. Получается замкнутый круг: чем больше льготных кредитов, тем выше стоимость квартир, из-за чего потребность в субсидиях только растёт.

— Насколько велика сегодня роль денежно-кредитной политики в сфере льготной ипотеки?

— Очевидно, что рынок становится менее чувствительным к изменениям ДКП. Когда ЦБ корректирует ключевую ставку, эффект от этих решений почти не заметен из-за доминирования льготных условий. Цель в 25–30% к 2030 году призвана вернуть баланс: дать рыночным механизмам больше пространства для работы, не отказываясь при этом полностью от господдержки. В Минфине подчёркивают: резких шагов не планируется. Сокращение доли льготных программ будет идти постепенно — по мере того, как ключевая ставка ЦБ будет снижаться, а рыночные ставки станут более конкурентоспособными. Такой подход должен помочь избежать шокового сценария и дать рынку время адаптироваться.

— Как это отразится на доступности жилья?

— Для части заёмщиков переход может оказаться непростым. Пока рыночные ставки остаются высокими, людям, не подпадающим под условия льготных программ, будет сложнее взять кредит. Это может снизить спрос со стороны тех, у кого нет запаса прочности в бюджете. Однако цель реформы не в том, чтобы сделать ипотеку недоступной, а в том, чтобы поддержка стала более адресной. Уже сейчас обсуждаются варианты уточнения параметров программ — например, предлагается дифференцировать ставку по семейной ипотеке в зависимости от числа детей. Если такие меры сработают, льготные инструменты останутся именно для тех, кому они действительно нужны, а не будут распределяться массово.

— Какие риски могут быть?

— Слишком резкое сокращение господдержки может привести к дисбалансу спроса: покупатели начнут активнее переключаться на вторичный рынок, где нет привязки к льготным программам. Это создаст сложности для застройщиков, особенно для небольших или региональных компаний, которые зависят от ипотечных продаж. Кроме того, важно не допустить ситуации, когда в процессе корректировки программ из круга получателей поддержки выпадут те семьи, для которых льготная ипотека — фактически единственный реальный способ улучшить жилищные условия.

В целом считаю, что задумка Минфина имеет смысл: она может сделать рынок ипотеки более устойчивым и сбалансированным. Но успех будет зависеть от двух ключевых факторов — плавности перехода и точности настройки оставшихся льготных программ. Если эти условия будут соблюдены, реформа поможет снизить нагрузку на бюджет, сохранить доступность жилья для нуждающихся и дать рынку больше гибкости для адаптации к меняющимся экономическим условиям.