Объем просроченной задолженности по ипотеке на новостройки увеличился в России за январь-август на 21% — до 22,5 млрд рублей. Эта, в общем-то, немалая сумма выглядит не слишком угрожающей на фоне совокупного ипотечного портфеля, который за восемь месяцев сократился на 10% — до 4,19 трлн рублей. Однако здесь важны скорее динамика просрочки и понимание природы такого роста.
Фото: Ольга Шуклина
Наибольший объем неплатежей сохраняется в регионах с большим объемом строящегося жилья: Краснодарский край (4,5 млрд рублей), Москва (2,4 млрд) и Московская область (1,6 млрд), говорится в сообщении пресс-службы одного из коллекторских агентств. «Ситуация не критична, пока доля просроченной задолженности держится на уровне менее 1%, — заметил его гендиректор. — Однако после ужесточения правил семейной ипотеки с 1 октября 2026 года показатель может в первое время резко возрасти».
Отмечается также, что среди неплательщиков ипотеки существенно возросла доля тех, кто оформлял ее по рыночным ставкам: в 2023-2024 годах активно выдавалась траншевая ипотека, предлагалась рассрочка от застройщика и программы с нулевым первоначальным взносом. И сегодня части заемщиков из этой категории стало по-настоящему трудно выполнять свои долговые обязательства.
Напомним, с 1 октября семейная ипотека перестает быть единой для всех — ставка и максимальная сумма кредита зависят от числа детей и региона. Если в семье один ребенок до 7 лет, ставка в большинстве регионов составляет 10% (максимум 6 млн рублей); в Москве, Санкт-Петербурге, Московской и Ленинградской областях – 12% (до 12 млн рублей).
В случае с двумя детьми – 8% и до 8 млн рублей; в столичных регионах – 10% и до 15 млн рублей. В случае с тремя и более детьми – от 6% до 2% и до 10 млн рублей; в столичных регионах – от 8% до 4% и лимитом до 18 млн рублей.
Мы попросили экспертов оценить текущие темпы роста просроченной задолженности по ипотеке на новостройки, а также потенциальные риски для рынка, связанные с этой динамикой.
Наталья Мильчакова, ведущий аналитик Freedom Global:
«Увеличение на 21% за восемь месяцев означает, что в среднем за период просроченная задолженность растет на 2-3% в месяц. Это не критично, особенно если принимать во внимание, во-первых, намного более быстрые темпы роста просрочки в прошлые годы, во-вторых, очень небольшой объём задолженности в процентах от общей величины ипотечного портфеля. Напомним, что в 2024 году объём просроченной задолженности по ипотеке вырос в 1,5 раза, а в 2025-м вообще удвоился. Нынешняя динамика позволяет предположить, что по итогам всего 2026 года показатель прибавит только 30-32%.
Ситуация обусловлена несколькими обстоятельствами. Во-первых, самим сокращением ипотечного портфеля на 10% из-за ужесточения риск-политики банков, которые одобряют всё меньше поданных заявок. Во-вторых, возникшими сложностями с обслуживанием долга у тех заёмщиков, которые получили кредиты ещё до 2024 года под низкие процентные ставки, а сегодня у них могло ухудшиться финансовое положение и упасть доходы. Судя по всему, рост просрочки продолжится. И не последнюю роль в этом сыграют новые правила семейной ипотеки, поскольку совокупный объём ипотечного портфеля будет снижаться, а доля просрочки — чисто математически увеличиваться. Что касается сокращения совокупного ипотечного портфеля по кредитам на новое жильё в январе-августе на 10%, оно связано с высокими процентами по кредитам, в том числе – с прекращением снижения ставок по рыночной ипотеке на фоне постепенного ужесточения Центробанком монетарной политики».
Валерий Тумин, директор рынков России и СНГ Фам Пропертис:
«Рост просроченной задолженности по ипотеке на строящееся жилье требует внимания, но пока сам по себе не свидетельствует о системном кризисе. За январь—август 2026 года её доля в портфеле увеличилась с 0,4% до 0,54%, оставаясь ниже 1%. Одновременно портфель ипотеки под залог договоров долевого участия (ДДУ) сократился на 476 млрд рублей — до 4,19 трлн рублей. Сжатие портфеля действительно ускоряет рост относительного показателя просрочки, но увеличение ее суммы и доли указывает на ухудшение качества этого сегмента.
Среди неплательщиков заметно выросла доля заемщиков, которые брали ипотеку по рыночным ставкам в 2023–2024 годах, в том числе, по траншевым схемам, с рассрочкой от застройщика или низким первоначальным взносом. Банк России фиксирует аналогичную тенденцию в более широком сегменте ипотеки на жилье в многоквартирных домах: доля задолженности с просрочкой свыше 90 дней выросла с 0,6% на 1 апреля 2025 года до 1% на 1 апреля 2026-го. По оценке регулятора, основной вклад внесли кредиты, оформленные в 2023–2024 годах в рамках массовой льготной ипотеки. ЦБ ограничивает новые рискованные выдачи макропруденциальными лимитами. На 1 апреля 2026 года банки также сформировали буфер капитала в размере 1,4% ипотечного портфеля за вычетом резервов.
Более строгие параметры семейной ипотеки, вступившие в силу с 1 октября, могут сократить спрос на новостройки, прежде всего, у семей с одним или двумя детьми, однако их влияние на просрочку по действующим кредитам будет только косвенным. При доле просрочки по ДДУ в 0,54% речь идет о постепенной реализации проблемных выдач предыдущих лет».