Российский рынок новостроек вплотную приблизился к классическому кризису сбыта: квартиры в возведенных домах в крупных городах стоят нераспроданными в среднем от двух до почти четырех лет, как свидетельствуют результаты исследования рынка. А в некоторых мегаполисах распродажа скопившихся остатков займет больше времени, чем получение взрослыми гражданами двух высших образований подряд. Превратятся ли новые ЖК в России в необитаемые бетонные джунгли, как в некоторых других странах, или рынок ждет другое будущее, «МК» выяснил у экспертов.

Фото: Александр Корнющенко

Квартирный балласт

Рынок первичной недвижимости уверенно движется к классическому перепроизводству жилья. В 14 из 17 крупнейших городов России нераспроданные квартиры в строящихся домах будут искать покупателей в среднем от 2 лет до 3,8 года, если спрос останется на том же уровне, что и в первом полугодии 2026 года. Об этом свидетельствуют данные BnMap.pro.  Для понимания, в нормальном состоянии комфортный для большинства девелоперов срок распродажи построенного жилья не превышает двух лет. О завышении этого норматива сообщают и другие исследования. Так, по данным крупнейшей платформы с объявлениями о продаже квартир, к июлю из 66 млн кв. м. строящегося жилья реализовано лишь 27%. Чтобы распродать этот объем при сохранении текущего спроса потребуется 76 месяцев — более шести лет!

География кризиса неоднородна, но оптимизма не вселяет. Относительно быстро — за 22 месяца — остатки квартир в новостройках расходчтся лишь в Нижнем Новгороде и Ростове-на-Дону, Петербургу потребуется на месяц больше. В Москве, Казани, Тюмени и ещё ряде мегаполисов застройщикам предстоит изматывающий марафон продаж длиной в два-три года.

Настоящие же антирекордсмены рынка — это региональные стройки. В Екатеринбурге и Самаре продажи растянутся на годы, а абсолютными аутсайдерами стали Омск, Новосибирск, Краснодар и Уфа. По самым пессимистичным прогнозам, поиск покупателей на местные новостройки займёт фантастические 86–109 месяцев: за такой срок молодежь успеет получить два полных высших образования. 

Впрочем, сами застройщики ничего критичного в подобной ситуации не видят. «Сильного перегрева рынка и «пузыря» мы пока не наблюдаем, — утверждает генеральный директор ГК «БЭЛ Девелопмент» Елена Комиссарова. — Со снижением процентов по вкладам, многие клиенты снова начали инвестировать в квадратный метр. Другие заняли выжидательную позицию».

Однако у аналитиков и тех, кто активно общается с покупателями, иное мнение. «Да, это классический переизбыток», — утверждает директор портала «Всеостройке.рф» Светлана Опрышко. Для застройщиков такая конъюнктура чревата серьезными вызовами: торможение темпов строительства, смещение графиков сдачи объектов, рост финансовой нагрузки из-за удорожания банковского финансирования, ставки по которому зависят от наполняемости эскроу-счетов. 

Более того, на рынке новостроек сложился внушительный запас ещё не выведенного на продажу жилья. Это квартиры, которые уже строятся, но пока недоступны для бронирования. К концу первой половины 2026 года такой объем превысил 28 млн кв. м. Для осознания масштаба: за шесть месяцев девелоперы реализовали всего 10,8 млн «квадратов» в строящихся домах и анонсировали старт новых проектов на 19,4 млн кв. м. «Получается, что невидимый для покупателя запас в 2,6 раза превышает фактические продажи и в 1,5 раза — объем запусков, — подчеркнула эксперт. — Конечно, эти 28 млн не появятся на витринах мгновенно. Однако цифра наглядно демонстрирует, что насыщение предложения уже заложено в текущих стройках и не зависит от будущих запусков». 

Покупательские возможности ограничены, а рынок находится на грани затоваренности. Прежние ожидания бесконечного роста цен больше не работают. Спрос слабеет и лучше в обозримой перспективе не станет — пространство для снижения ключевой ставки сужается, о чем предупредили в ЦБ РФ. Не исключён и её рост. При таком сценарии спрос рухнет окончательно, а объемы выставленного на продажу жилья многократно превысят число желающих его купить, что будет давить на цены. Наиболее уязвим здесь именно первичный рынок, где стоимость жилья будет снижаться, в том числе за счет дисконта, уверена Опрышко. 

«Основная причина сложившейся картины — это дисбаланс спроса и предложения, — соглашается член Национального совета Российской гильдии риэлторов (РГР) Дарья Каплун. — Застройщики выводили на рынок больше проектов, чем рынок мог поглотить, а спрос снизился на фоне высокой ключевой ставки и изменений в льготной (семейной) ипотеке. Переизбыток почти на три года — негативный сигнал, так как превышает приемлемый для девелоперов срок реализации жилья в два года и грозит задержками строительства и ростом издержек». 

На происходящее «затоваривание» уже начали реагировать цены: они фактически вошли в период стагнации. Так, во втором квартале 2026 года их рост составил всего 0,2%, а в ряде городов зафиксировано снижение. «Массового падения нет, так как у застройщиков нет запаса рентабельности для демпинга из-за высокой себестоимости и дорогого проектного финансирования», — пояснила эксперт. Дальше возможна разнонаправленная динамика: в одних городах цены снизятся, в других будет стагнация, добавила Каплун. 

Отрезвление реальностью

Напомним, что с кризисом перепроизводства на рынке недвижимости, о котором предупреждают отечественные эксперты, мир не так давно уже сталкивался. В Китае, например, он начался в 2020 году. Именно тогда в интернете стали массово появляться  фотографии «бетонных джунглей» из Поднебесной — возведенных жилых комплексов (ЖК), в которых никто не живет, хотя отдельные примеры недостроя в этой стране были и раньше. Одной из основных причин произошедшего стало как раз избыточное предложение: в Китае велось крупномасштабное строительство новых жилых комплексов, но рост предложения при этом не был сбалансирован спросом.

Стоит ли ожидать схожего сценария в России или отечественный рынок пойдет своим путем, «МК» рассказал руководитель Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко. 

— Откуда взялся переизбыток жилья? Рынок просто не успел перестроится или это закономерный итог официальной политики последних лет? 

— Переизбыток — это прямое следствие многолетней политики льготной ипотеки. Дешевые деньги, которые государство вбрасывало в отрасль, создали аномальный, искусственный спрос. Застройщики привыкли к этому «допингу» и перестали бороться за покупателя качеством и ценой, ориентируясь только на наращивание объемов и постоянный рост цен. Теперь, когда массовая льготная ипотека свернута, а базовая ставка остается высокой, мы видим реальную картину: покупатель с «живыми» деньгами ушел, спрос рухнул, а цены остались на пиковых значениях, что тормозит продажи.

— Неужели массовая льготная ипотека, которая завершилась два года назад, оказала настолько негативное влияние?

— Дело не только в льготной ипотеке — падение спроса затронуло даже элитное жильё, где она практически не используется. Дело в том, что за последние несколько лет на рынке сложилась парадоксальная ситуация: готовые новостройки нередко стали стоить дешевле новостроек на «котловане». Новостройки потеряли инвестиционную привлекательность и, как итог, инвесторы фактически ушли с этого рынка. Хотя раньше частные инвесторы — от мелких покупателей до крупных риэлторских компаний, готовых выкупать целые дома и даже кварталы, — служили для застройщиков «подушкой безопасности» и подхватывали объёмы в кризисы. Однако сейчас девелоперы с самого старта закладывают финальные, максимальные цены, оставляя всю будущую маржу себе, — и инвесторы, не видя потенциала роста, массово ушли с рынка.

— Есть ли на рынке «пузырь», в таком случае, и угрожает ли он ему?

— Важно определиться с терминологией. Если мы говорим о раздувшихся ценах, то да, «пузырь» есть. За последние пять лет стоимость жилья, и прежде всего новостроек, как в Москве, так и в других крупных городах России на фоне действия массовых ипотечных льгот выросла примерно вдвое, ощутимо обогнав инфляцию. Предложение на рынке новостроек уже тоже раздуто: платежеспособный спрос ограничен, но застройщики не хотят идти навстречу покупателям в части цен. Они вынуждены идти на ухищрения — запускать акции, предлагать субсидированную ипотеку, запускать рассрочки, которые по сути являются «виртуальными продажами». Если покупатели не смогут их оплатить, квартиры вернутся на рынок, что еще больше увеличит предложение.

— Что дальше будет происходить с предложением квартир на рынке? 

— Переизбыток будет только расти: продажи новых квартир падают, а новые дома вводятся по инерции. 

— Но почему тогда цены до сих пор не падают? Казалось бы, логика проста: нет спроса — снижайте. 

— Застройщики очень не любят не только снижать цены, но даже говорить и слышать об этом. Но тот спад продаж, который мы наблюдаем последние месяцы, просто не оставляет иного выбора. И рассрочки здесь не являются решением, а лишь ограниченной временной мерой, позволяющей потянуть время.

— И всё-таки, чего ждать дальше? Рынок сам себя скорректирует? 

— Если говорить о перспективе года, то тренд на снижение стоимости новостроек постепенно будет нарастать. Застройщикам придется признать реальность. Они начнут конкурировать, предлагать скидки и акции — по сути, это будет скрытое снижение цен.