Сектор жилищного кредитования в России отличается рядом странностей (по крайней мере, внешних), и вот одна из них. Как выяснилось, в большинстве городов-миллионников средняя зарплата ниже, чем средний платеж по рыночной ипотеке за «однушку». Но, несмотря на это, люди оформляют такие займы всё более активно: за семь месяцев года банки предоставили таковых 577 тысяч, что на 38% превышает показатель за январь-июль 2025 года.
Фото: Геннадий Черкасов
Картина в целом по стране весьма неоднородная. Скажем, в Красноярске средняя зарплата составляет 117 тысяч рублей, тогда как средний ипотечный платеж по рыночной ставке в 19% годовых за однокомнатную квартиру – 89,7 тысячи. А вот в Казани разрыв обратный, причем огромный (около 40%): 163,1 тысячи рублей за ипотеку против 98,3 тысяч заработка. В Нижнем Новгороде, по данным аналитиков, ипотечные расходы превышают среднюю зарплату ровно на четверть: 118,2 тысячи рублей платежа против 88,8 тысячи.
Иначе обстоят дела с субсидируемыми государством программами. В Москве и Санкт-Петербурге, где кредитные лимиты доходят до 12 млн рублей, при стандартной льготной ставке около 6%, ежемесячные платежи составляют в среднем 60-70 тысяч в зависимости от срока кредитования. Соответственно, в столице на обслуживание ипотеки уходит около 35% от среднего дохода, в Санкт-Петербурге — почти 47%. В других регионах, со средним платежом в районе 40-50 тысяч рублей, на льготную ипотеку люди тратят (опять же в среднем) больше половины зарплаты.
Мы спросили экспертов, не теряет ли смысла сам институт рыночной ипотеки в сложившихся условиях и в чем причина растущей, несмотря на разрыв между платежом и заработком, активности заемщиков.
«Рост ипотечных выдач не означает, что жилье стало доступнее для среднего россиянина, — говорит глава одной из строительных компаний Максим Лазовский. — Во-первых, нынешняя динамика во многом объясняется низкой базой 2025 года и ажиотажем перед ожидаемым изменением условий семейной ипотеки. Во-вторых, сравнивать ежемесячный платеж только со средней зарплатой не вполне корректно: банки оценивают совокупный доход семьи, учитывают созаемщиков и размер первоначального взноса. Многие покупатели также используют деньги от продажи прежнего жилья и оформляют кредит только на недостающую сумму».
Сам по себе институт ипотеки не теряет смысла, однако рыночные программы при нынешних ставках фактически перестали быть массовым инструментом приобретения жилья. Они остаются приемлемым решением в основном для семей с высоким доходом, крупным первоначальным взносом или возможностью в дальнейшем рефинансировать кредит. Если же ежемесячный платеж равен всему семейному доходу или превышает его, долговая нагрузка становится не только экономически невыгодной, но и крайне рискованной, отмечает эксперт.
По его прогнозам, в дальнейшем разрыв между доходами и ипотечными платежами вряд ли будет увеличиваться линейно. По мере снижения ставок размер платежа должен сокращаться, однако часть этого эффекта может быть нивелирована ростом цен на квартиры: более доступные кредиты возвращают на рынок отложенный спрос и поддерживают стоимость жилья. Поэтому, резюмирует Лазовский, заметное улучшение ситуации возможно только при одновременном снижении рыночных ставок и росте доходов населения темпами, опережающими подорожание недвижимости.
«Кажущийся парадокс, когда объемы выдачи ипотеки продолжают расти на фоне неподъемных ставок, объясняется внутренней структурой самого рынка, — говорит советник председателя Совета директоров одного из банков Оксана Скареднова. — Во-первых, основной объем сделок формируется за счет льготных программ — в первую очередь «Семейной ипотеки», — а также гибких схем от застройщиков (траншевая ипотека, субсидирование). Во-вторых, рыночную ипотеку под высокие проценты граждане сегодня практически не берут «с нуля»: в абсолютном большинстве случаев это альтернативные сделки (trade-in) с продажей имеющегося жилья и привлечением небольшого кредита только на разницу в стоимости. Кроме того, сохраняются сильные инфляционные ожидания и традиционное восприятие недвижимости как самого надежного способа сбережения капитала. Это подталкивает людей закрывать потребность в жилье «здесь и сейчас» в расчете на будущее рефинансирование при снижении ключевой ставки».
По словам аналитика, в текущих реалиях институт рыночной ипотеки не теряет своего смысла, но проходит через фундаментальную трансформацию. Он окончательно перестает быть массовым инструментом первой покупки квартиры для одиночного заемщика со средним доходом и переходит в категорию нишевого финансового плеча. В условиях, когда платеж за «однушку» превышает средний заработок в мегаполисе, классическая рыночная ипотека с минимальным первоначальным взносом на 20–30 лет действительно становится экономически нерациональной. Однако механизм сохраняет жизнеспособность при привлечении созаемщиков (в расчете на совокупный доход семьи), использовании крупного первоначального взноса (от 50% и выше) или при досрочном погашении за счет средств от продажи других активов.
«Рост выдачи ипотеки при высокой стоимости ежемесячного платежа — это не признак нерациональности заемщиков, а прямое следствие эффективно работающей системы господдержки, — рассуждает директор рынков России и СНГ «Фам Пропертис» Валерий Тумин. — Ключевой момент, который часто упускают: рост ипотечного рынка в первом полугодии 2026 года обеспечен прежде всего льготными программами. По данным Банка России, за январь–июнь выдано 490,7 тысячи кредитов на 2,2 трлн рублей — на 47,9% больше, чем годом ранее. При этом основную часть этого объема — около 1,4 трлн рублей из 238,4 тысяч займов — обеспечили именно программы с господдержкой, из них порядка 85% пришлось на семейную ипотеку. В июне, ставшем рекордным месяцем года, на льготные программы пришлось порядка 64% всего объема выдач, из которых около 90% — на семейную ипотеку: 46 тыс. кредитов на 282 млрд рублей».
То есть основная масса новых заёмщиков берёт кредит не по разорительным рыночным ставкам, а по субсидированной ставке до 6% годовых с лимитом 12 млн рублей для Москвы, Петербурга и их областей и 6 млн рублей — для остальных регионов. Правительство сознательно сохранило эти условия неизменными до 1 октября 2026 года, отложив запланированное ужесточение.
«По мере снижения ключевой ставки разрыв между зарплатами и рыночным ипотечным платежом должен постепенно сокращаться, — резюмирует Тумин. — Рыночные ставки уже снижаются вслед за ключевой ставкой ЦБ: если в марте 2026 года расчёт платежей велся от ставки около 20%, то к августу диапазон рыночных ставок на новостройки и вторичное жильё опустился до 16,9–22% годовых, при этом ставки на оба сегмента практически сравнялись — 18,73% и 18,71% соответственно. Одновременно продолжается рост номинальных зарплат — в Москве, например, на 9% за год, — что также сокращает разрыв между доходами и стоимостью обслуживания кредита».