Разрыв в сроках окупаемости квартир и коммерческих помещений в Москве достиг исторического максимума в 16,5 года. Как отмечает Юлия Алякина, директор по аренде и продажам коммерческой недвижимости девелопера «Мангазея», стрит-ретейл приносит больше, но требует точного выбора района и готовности к рискам, сопутствующим расходам и управлению активом.
Фото: Геннадий Черкасов
По данным инвестиционно-риаторской компании Est‑a‑Tet, за последние три года квадрат в премиальном стрит-ретейле старой Москвы вырос в цене с 660,1 тысячи до 997,9 тысячи рублей (плюс 51,2%) и обогнал жилой сегмент, где метр подорожал с 690,6 тысячи до 968,3 тысячи рублей (плюс 40,2%). Чтобы оценить реальную экономику вложений, аналитики агентства сопоставили показатели пяти премиальных жилых комплексов столицы с самыми высокими темпами продаж.
В этих проектах средняя цена жилого метра составляет 586,3–746,9 тысячи рублей, а коммерческого — 616,0–924,7 тысячи. Квартиры приносят 28,9-50,4 тысячи рублей за квадрат в год при росте ставки на 5% с учётом инфляции на 5% и окупаются за период от 10 лет 5 месяцев до 15 лет
По оценкам за 2025 год, средняя доходность стрит-ритейла составляла около 9,5% годовых. При этом разброс большой: в премиальных коридорах центра (например, Столешников переулок, Кузнецкий Мост) показатель может быть 6–8%, а в зоне ТТК–МКАД и в спальных районах с хорошим трафиком — 9–12% и выше. А вот доходность от сдачи квартир в крупных городах в тот же период была заметно ниже — 4,7-6,1% годовых Получается тот самый трехкратный разрыв в средних значениях.
Квартира в Москве под аренду окупается в среднем за 24,7 года при валовой доходности 4,1%. С учетом налогов, амортизации и простоев этот период доходит до 30 лет. В стрит-ретейле премиальных илых клмплексов ставки капитализации составляют 11,5–13,5%. С поправкой на налоги, простои и ремонт реальный возврат вложений занимает 10–12 лет при средней доходности по рынку 9,5%. Разница между жильем и коммерцией по срокам возврата капитала достигла исторического максимума — 16,5 года против 9,7 в 2019-м, а разрыв в текущей доходности остается трехкратным, — рассказывает Юлия Алякина.
Специалист поясняет, что рост финансовой отдачи коммерских площадей определяют три фактора. Первый — динамика ставок: за последние шесть лет аренда в стрит-ретейле подорожала на 113% при росте стоимости самих объектов на 68% (в жилье ставки вернулись к уровню 2019 года, хотя новостройки прибавили в цене 126%).
Второй — дефицит предложения: под торговлю в премиальных домах отводят 7–9% площади, а общий обънм помещений на первых этажах в Москве за год сократился на 20% — до 3,3 миллиона квардратных метров. Третий — долгосрочные договоры аренды с фиксированной индексацией, которые защищают выручку собственника от инфляции и рыночных спадов.
Расходы и сроки простоя в сегментах тоже не совпадают. Как отмечает представитель «Мангазеи», сдать премиальную квартиру обычно удаётся за 60–90 дней, а косметический ремонт требует 200–500 тысяс рублей раз в три-пять лет. В стрит-ретейле простой длится от одного до четырех месяцев, а при смене арендатора иногда доходит до полугода. Отделка помещения при пересдаче обходится в 20–30 тыс. руб. за кв. м. Налог на имущество для коммерческих площадей достигает 2% от кадастровой стоимости, к нему добавляется НДС, а эксплуатация и управление забирают 15–20% валового дохода.
Снизить эту нагрузку позволяет контракт с якорным арендатором. По мнению Алякиной, договор на пять-десять лет с устойчивой торговой сетью, аптекой или супермаркетом переводит объект в статус пассивного актива Без надежного партнера торговое помещение требует регулярного участия собственника и превращается в самостоятельный бизнес.
В этом смысле выбор между квартирой и коммерцией отражает и разные инвесторские стратегии. «Жилье выбирают частные инвесторы, которым нужен понятный защитный актив для сбережения средств без погружения в операционные процессы. Коммерческие помещения привлекают профессионалов, нацеленных исключительно на получение регулярной прибыли. При этом надо помнить, что стрит-ретейл зависит от пешеходного трафика, устойчивости малого бизнеса и правовых норм, которые ограничивают размещение отдельных видов торговли в жилых домах», — отмечает Светлана Комиссарова, руководитель направления Аналитика инвестиционно-риелторской компании Est-s-Tet.
Именно эти риски помогают снизить технические параметры лота. Наибольшим спросом пользуются компактные помещения площадью 40–120 «квадратов» (особенно 60–90 метров) с витринами, отдельным входом на уровне тротуара и расположением на пешеходных маршрутах, ведущих к остановкам общественного транспорта, перечисляет Алякина. Ликвидность объекта зависит и от таких параметров, как выделенная электрическая мощность (0,18–0,25 кВт на кв. м, не менее 10 кВт на помещение), правильная геометрия залов и отдельная вытяжная вентиляция для общепита.
В конечном счнте сравнение квартиры и стрит-ретейла сводится к выбору между пассивным сбережением и операционным бизнесом. Жилая недвижимость остается менее трудозатратным инструментом защиты капитала, торговые площади в премиальных ЖК открывают возможность получать больший доход, но требуют профессиональной оценки технического потенциала объекта и готовности к активному управлению, резюмирует Юлия Алякина.
Но есть и важные оговорки. Высокая доходность стрит-ритейла обычно сопряжена с более высокими рисками: зависимость от конкретного арендатора (если он уйдет, найти замену в той же нише не всегда просто), риск изменения трафика из-за новых строек или закрытия соседних точек, специфика локации (в одном квартале доходность может отличаться в 2–3 раза). С квартирой тоже не все просьо: в некоторых нишах (например, краткосрочная аренда в туристическом городе) доходность может быть сопоставима или даже выше, но там свои сложности (сезонность, износ имущества, налоги).